Calcul de la plus-value immobilière avec exemple concret

Acheter un bien immobilier peut s’avérer être un investissement lucratif, surtout lorsqu’il s’agit de réaliser une plus-value lors de sa revente. Prenons l’exemple d’un appartement acheté en 2015 pour 200 000 euros. Après quelques rénovations et une hausse du marché, ce même appartement est revendu en 2023 pour 300 000 euros.

Pour calculer la plus-value, il suffit de soustraire le prix d’achat au prix de vente. Dans ce cas, la plus-value brute serait de 100 000 euros. Des éléments comme les frais de notaire et les coûts des travaux peuvent être déduits, réduisant ainsi la base imposable.

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Détermination de la plus-value immobilière

Pour déterminer la plus-value immobilière, il faut considérer plusieurs éléments clés. D’abord, le prix d’acquisition du bien immobilier, qui inclut non seulement le montant payé lors de l’achat, mais aussi les frais de notaire et les coûts des travaux effectués. Le prix de vente du bien, qui peut comprendre les charges de l’acquéreur.

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La plus-value brute se calcule en soustrayant le prix d’acquisition corrigé du prix de vente corrigé. Voici les étapes à suivre :

• Détermination du prix de vente corrigé
• Détermination du prix d’acquisition corrigé
• Calcul de la plus-value brute

Exonérations et abattements

La résidence principale bénéficie d’une exonération totale de la plus-value immobilière. Pour d’autres biens, comme une résidence secondaire ou un investissement locatif, des abattements pour durée de détention sont appliqués. Ces abattements réduisent la base imposable au fur et à mesure des années de détention.

Les taux d’abattement sont les suivants :

La taxe sur les plus-values immobilières élevées peut aussi s’appliquer pour les plus-values supérieures à 50 000 euros. Dans ce cas, une surtaxe progressive est ajoutée, allant de 2% à 6% selon le montant de la plus-value. Les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% s’ajoutent aussi à l’impôt sur le revenu, alourdissant ainsi la fiscalité globale.

Calcul de la plus-value nette avec abattements

Pour obtenir la plus-value nette, il faut appliquer les abattements pour durée de détention sur la plus-value brute. Ces abattements permettent de réduire l’assiette imposable en fonction du nombre d’années de détention du bien. Voici les étapes détaillées :

• Calculez la plus-value brute : différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition corrigé.
• Appliquez les abattements pour durée de détention : 6% par an à partir de la 6ème année pour l’impôt sur le revenu, et 1,65% par an pour les prélèvements sociaux.

Prenons un exemple concret. Supposons que M. Corrigetonimpot a acheté un bien immobilier à 200 000 € en 2000 et l’a vendu à 400 000 € en 2022. Les dépenses de travaux et frais de notaire s’élèvent à 20 000 €. Le prix d’acquisition corrigé est donc de 220 000 €.

Étape 1 : Calcul de la plus-value brute :

Plus-value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition corrigé = 400 000 € – 220 000 € = 180 000 €

Étape 2 : Application des abattements pour durée de détention :

Durée de détention : 22 ans, donc :

• Pour l’impôt sur le revenu : 6% x 16 ans + 4% (22ème année) = 100% d’abattement
• Pour les prélèvements sociaux : 1,65% x 21 ans + 1,60% (22ème année) = 36,6% d’abattement

Étape 3 : Calcul de la plus-value nette :

Pour l’impôt sur le revenu : 0 € (abattement de 100%)
Pour les prélèvements sociaux : 180 000 € x 63,4% = 114 120 €

La plus-value nette imposable s’élève à 114 120 € pour les prélèvements sociaux, tandis que l’impôt sur le revenu est nul grâce aux abattements pour durée de détention.

Exemple concret de calcul de la plus-value immobilière

Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul de la plus-value immobilière. Supposons que M. Corrigetonimpot ait acheté un bien immobilier à 200 000 € en 2000 et l’ait vendu à 400 000 € en 2022. Les frais de notaire et les travaux réalisés sur le bien s’élèvent à 20 000 €. Le prix d’acquisition corrigé est donc de 220 000 €.

Calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est obtenue en soustrayant le prix d’acquisition corrigé du prix de vente :

Prix de vente : 400 000 €

Prix d’acquisition corrigé : 220 000 €

Plus-value brute : 400 000 € – 220 000 € = 180 000 €

Application des abattements pour durée de détention

Appliquez les abattements pour durée de détention :

• Pour l’impôt sur le revenu : 6% par an à partir de la 6ème année jusqu’à la 21ème année, puis 4% pour la 22ème année. Total : 100% (16 ans x 6% + 1 an x 4%).
• Pour les prélèvements sociaux : 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année, puis 1,60% pour la 22ème année. Total : 36,6% (21 ans x 1,65% + 1 an x 1,60%).

Calcul de la plus-value nette imposable

Pour l’impôt sur le revenu, la plus-value nette est de 0 € grâce à l’abattement de 100%. Pour les prélèvements sociaux, la plus-value nette imposable est de :

Plus-value brute : 180 000 €

Abattement : 36,6%

Plus-value nette imposable : 180 000 € x 63,4% = 114 120 €

M. Corrigetonimpot devra payer des prélèvements sociaux sur une base de 114 120 €, tandis que l’impôt sur le revenu sera nul grâce aux abattements pour durée de détention.